Налог на недвижимость в Испании для иностранцев 2026: гид
Вернуться в журнал
09 сентября 2026

Налог на недвижимость в Испании для иностранцев 2026: гид для нерезидентов

Налоги при покупке недвижимости в Испании для нерезидентов

Приобретение жилья в Испании сопряжено с рядом налогов, размер которых зависит от типа объекта (первичное или вторичное жилье) и региона страны. Понимание этих сборов крайне важно для иностранных покупателей.

Налог на передачу собственности (ITP)

Этот налог (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) уплачивается при покупке вторичного жилья. Ставка ITP устанавливается региональными властями и варьируется от 6% до 11% от цены покупки. В среднем, ставка составляет 8-10%.

НДС (IVA) и Гербовый сбор (AJD)

При покупке новой недвижимости непосредственно у застройщика (девелопера) вместо ITP уплачивается НДС (IVA). Ставка НДС обычно составляет 10% для жилой недвижимости. Дополнительно к НДС взимается Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD), который также устанавливается регионами и составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости недвижимости. AJD также обязателен при оформлении ипотечного кредита.

Важно: Срок подачи деклараций по ITP, IVA и AJD составляет 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи (escritura).

Ежегодные налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

Даже если вы нерезидент и не сдаете недвижимость в аренду, вы обязаны ежегодно уплачивать несколько налогов, связанных с владением жильем в Испании.

Муниципальный налог на недвижимость (IBI Испания)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) — это ежегодный местный налог, взимаемый муниципалитетом (Ayuntamiento) по месту нахождения объекта. Ставка IBI варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости и устанавливается каждым муниципалитетом индивидуально. Оплата IBI обычно производится раз в год, чаще всего в период с сентября по ноябрь, по квитанции от муниципалитета или через автоматическое списание.

Подоходный налог нерезидента (IRNR Испания)

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — это основной ежегодный налог нерезидента на жильё в Испании. Он уплачивается в двух основных случаях: когда недвижимость не сдается в аренду (вмененный доход) и когда сдается (доход от аренды). Для декларирования этого налога используется форма Modelo 210.

IRNR с вмененного дохода: налог нерезидента на жильё в Испании

Даже если недвижимость пустует или используется только для личного проживания, Испания считает, что нерезидент получает «условный доход» (renta imputada) от владения. Налогооблагаемая база составляет 1,1% от кадастровой стоимости (если она была пересмотрена за последние 10 лет) или 2% (если не пересматривалась). Ставки IRNR с вмененного дохода:

  • 19% — для резидентов стран ЕС/ЕЭЗ (Исландия, Норвегия, Лихтенштейн).
  • 24% — для резидентов всех остальных стран (включая Россию, Украину, Беларусь, Казахстан).

Декларация подается по форме Modelo 210 по итогам года, до 31 декабря следующего года (например, за 2026 год — до 31.12.2027).

IRNR с дохода от аренды (налоги на аренду в Испании)

Если недвижимость сдается в аренду, IRNR уплачивается с арендного дохода. С 2024 года подача декларации по арендному доходу осуществляется ежегодно, с 1 по 20 января следующего года (за предыдущий год). Если объект часть года сдается, а часть пустует, необходимо подать две декларации Modelo 210: одну за арендный доход, вторую — за «условный доход» за период простоя.

Особенности вычетов:

  • Резиденты стран ЕС/ЕЭЗ: Могут вычитать расходы, непосредственно связанные с получением арендного дохода (проценты по ипотеке, IBI, коммунальные платежи, страхование, ремонт, амортизация 3% от стоимости строительства, юридические и управленческие расходы). Ставка 19% применяется к чистому доходу (после вычетов).
  • Нерезиденты стран вне ЕЭЗ: Вычеты расходов не разрешены. Ставка 24% применяется к валовому арендному доходу без каких-либо вычетов.

С июля 2025 года все краткосрочные арендодатели обязаны зарегистрироваться в национальном реестре и получить Número de Registro de Alquiler (NRA). Без NRA листинги на Booking, Airbnb, Vrbo будут удаляться. С февраля 2026 года владельцы обязаны ежегодно подавать декларацию об арендной деятельности.

Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio)

Этот налог является региональным и применяется к чистым активам в Испании, если их стоимость превышает определенный порог. Для нерезидентов учитываются только активы, находящиеся на территории Испании. Федеральный порог составляет 700 000 евро, но некоторые регионы могут устанавливать свои пороги и ставки (например, Мадрид имеет 100% бонификацию, что фактически отменяет этот налог). Ставки прогрессивные, от 0,2% до 3,5%. Декларация подается по форме Modelo 714, обычно одновременно с подоходным налогом (в июне).

Налоги при продаже недвижимости в Испании для нерезидентов

При продаже недвижимости нерезиденты также сталкиваются с несколькими видами налогов, которые необходимо учитывать.

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax / IRNR на продажу)

Нерезидент, продающий испанскую недвижимость с прибылью, уплачивает IRNR с суммы прироста капитала (ganancia patrimonial). Ставка налога составляет 19% от прибыли, независимо от страны резидентства продавца. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки, за вычетом документально подтвержденных расходов на покупку (налоги ITP/IVA+AJD, нотариус, регистрация, адвокат), расходов на продажу (комиссия агентства) и затрат на улучшение объекта. Декларация подается по форме Modelo 210 в течение 4 месяцев после сделки.

Удержание 3% (Retención del 3%)

При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в налоговые органы в течение месяца после сделки по форме Modelo 211. Это авансовый платеж в счет IRNR продавца-нерезидента. Если фактический налог на прирост капитала окажется меньше удержанной суммы, нерезидент вправе запросить возврат разницы. Если больше — доплатить.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal)

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, или Plusvalía Municipal, — это налог на прирост стоимости городского земельного участка. Он взимается при продаже, дарении или наследовании недвижимости и уплачивается продавцом (или дарителем/наследником). База для расчета — кадастровая стоимость земельного участка (не постройки), умноженная на коэффициент, зависящий от количества лет владения. Ставка устанавливается муниципалитетом и значительно варьируется (от 0,5% до 2% от увеличения стоимости, в разных городах может отличаться в два раза).

С ноября 2021 года действуют новые правила расчета Plusvalía. Налогоплательщик вправе выбрать меньший из двух вариантов расчета. Если рыночная стоимость объекта при продаже ниже цены покупки, Plusvalía не уплачивается. Декларация подается в муниципалитет в течение 30 рабочих дней после сделки.

Сводная таблица налогов на недвижимость в Испании для нерезидентов (2026)

Налог Ситуация / Периодичность Ставка / База Кто платит Форма / Срок
ITP (Налог на передачу собственности) Покупка вторичного жилья 6-11% от цены покупки Покупатель Modelo 600, 30 раб. дней после escritura
IVA (НДС) Покупка новостройки от девелопера 10% для жилья Покупатель Уплачивается при сделке
AJD (Гербовый сбор) Покупка новостройки / Ипотека 0,5-1,5% от цены покупки Покупатель Modelo 600, 30 раб. дней после escritura
IBI (Муниципальный налог) Ежегодно, любая собственность 0,4-1,1% от кадастровой стоимости Владелец Квитанция от муниципалитета (осень)
IRNR (вмененный доход) Ежегодно, объект не сдается 19% (ЕС/ЕЭЗ) / 24% (вне ЕЭЗ) от 1,1-2% кадастра Владелец-нерезидент Modelo 210, до 31 декабря след. года
IRNR (арендный доход) Ежегодно (с 2024 года) 19% (ЕС/ЕЭЗ, с вычетами) / 24% (вне ЕЭЗ, без вычетов) от дохода Владелец-нерезидент Modelo 210, 1-20 января след. года
Налог на богатство Ежегодно, активы > €700 000 0,2-3,5% (прогрессивная) Владелец-нерезидент Modelo 714, июнь
IRNR (прирост капитала от продажи) При продаже с прибылью 19% от прибыли Продавец-нерезидент Modelo 210, 4 месяца после сделки
Удержание 3% (Retención) При покупке у нерезидента 3% от цены продажи Покупатель (удерживает и перечисляет) Modelo 211, 1 месяц после escritura
Plusvalía Municipal При продаже/дарении/наследовании Зависит от муниципалитета (от кадастра земли и срока владения) Продавец (даритель/наследник) Муниципальная форма, 30 раб. дней

Оформление и подача деклараций (Modelo 210)

Modelo 210 является ключевой формой для большинства налогов, уплачиваемых нерезидентами в Испании. Она используется для декларирования как вмененного дохода, так и дохода от аренды, а также налога на прирост капитала при продаже. Важно внимательно заполнять эту форму, учитывая все актуальные правила и сроки. Для нерезидентов стран вне ЕЭЗ отсутствие возможности вычитать расходы при сдаче в аренду является существенным моментом, который следует учитывать при планировании инвестиций в испанское жильё.

FAQ: Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Испании для иностранцев

Какой основной налог на недвижимость в Испании для иностранцев, даже если я не сдаю ее в аренду?

Основным ежегодным налогом является IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) с вмененного дохода. Даже если ваша недвижимость пустует или используется только для личного проживания, Испания считает, что вы получаете «условный доход» от владения. Ставка составляет 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для резидентов других стран, применяемая к 1,1% или 2% от кадастровой стоимости. Декларация подается по форме Modelo 210.

Могу ли я вычитать расходы при сдаче недвижимости в аренду, будучи нерезидентом?

Это зависит от вашего налогового резидентства. Резиденты стран ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы, связанные с получением арендного дохода (например, проценты по ипотеке, IBI, ремонт, амортизация). Нерезиденты из стран, не входящих в ЕЭЗ (включая Россию), не имеют права на вычеты и платят 24% от валового арендного дохода. Это важный нюанс для тех, кто планирует получать налоги на аренду в Испании.

Что такое «удержание 3%» при продаже недвижимости нерезидентом?

При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в испанскую налоговую службу в качестве авансового платежа по налогу на прирост капитала продавца. Если фактический налог на прирост капитала меньше 3%, продавец может запросить возврат разницы. Если больше, продавец должен доплатить.

Что такое Plusvalía Municipal и кто ее платит?

Plusvalía Municipal — это муниципальный налог на прирост стоимости городского земельного участка. Он уплачивается при продаже, дарении или наследовании недвижимости и рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли и срока владения. Плательщиком является продавец (или даритель/наследник). С 2021 года, если рыночная стоимость объекта при продаже ниже цены покупки, Plusvalía не уплачивается.

Как часто нужно подавать декларацию Modelo 210 для арендного дохода?

С 2024 года декларация Modelo 210 для арендного дохода подается ежегодно. Срок подачи — с 1 по 20 января следующего года за предыдущий налоговый период. Если недвижимость часть года сдавалась, а часть пустует, необходимо подать две декларации: одну для арендного дохода, другую — для вмененного дохода за период простоя.

Читайте также

Поделиться:

Привилегии в категории

Exclusive
KTO Horses

KTO Horses — инвестиции в спортивных лошадей в Европе

Ваша выгода
от 12% годовых в €

Панама: Ваш путь к глобальной свободе

Ваша выгода
Эксклюзивная стоимость для наших резидентов
New
Family Olive Club

Инвестиции в премиальные оливковые плантации в Грузии со сроком жизни более 100 лет

Ваша выгода
вход от 100 деревьев